Conselho de Halifax considerará política que exige moradia 'acessível' em novos empreendimentos

Jul 19, 2023

Uma nova política dirigida ao conselho na próxima semana exigiria moradias acessíveis em novos empreendimentos, mas o quão acessíveis elas serão está em debate.

O zoneamento inclusivo reduziria o preço de uma porcentagem de casas em um novo prédio. Existem várias abordagens para a ideia em uso na América do Norte, com programas voluntários e obrigatórios e diferentes porcentagens reservadas em taxas diferentes.

O Conselho solicitou a autoridade para usar o zoneamento inclusivo em dezembro de 2016 com um relatório sugerindo que a HRM poderia criar até 250 novas unidades acessíveis anualmente. Após anos de atraso, o governo aprovou emendas ao alvará municipal em outubro de 2021 para permitir que a HRM usasse o zoneamento inclusivo.

Em um relatório encaminhado ao conselho na terça-feira, o planejador Jamy-Ellen Proud recomendou finalmente iniciar o processo para adotar o zoneamento inclusivo. O relatório da Proud é baseado nas recomendações de um consultor contratado para realizar pesquisas sobre o assunto.

“Os programas de zoneamento inclusivo provaram ser uma ferramenta eficaz para produzir moradias mais acessíveis, alavancando o desenvolvimento de moradias privadas”, escreveu Proud.

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“Os programas existentes no Canadá e nos Estados Unidos demonstram que programas de zoneamento inclusivo bem projetados podem ter um impacto significativo e positivo na acessibilidade da habitação, sem desencadear aumentos no preço da habitação no mercado”.

A HRM deve adotar uma política de zoneamento inclusivo obrigatório em todo o município, recomendou Proud.

“Pesquisas jurisdicionais e de melhores práticas mostram consistentemente que os programas obrigatórios são mais bem-sucedidos na criação de novas unidades acessíveis do que os programas voluntários”, escreveu Proud.

“Os programas obrigatórios também são mais bem-sucedidos na distribuição de novas unidades acessíveis em toda a área do programa, em vez de concentrar novas unidades em áreas que já oferecem moradias mais acessíveis”.

O município implementaria a política primeiro nas áreas de maior crescimento, como os futuros nós de crescimento identificados no Plano Central. Isso inclui áreas como o site West End Mall e Dartmouth Cove.

Os planejadores se concentrariam principalmente em edifícios com várias unidades, sejam de aluguel ou condomínio, mas a política também poderia se aplicar ao desenvolvimento comercial e industrial por meio de pagamento em dinheiro.

A política daria preferência à inclusão de casas acessíveis nos prédios, mas estabeleceria opções para habitação em troca ou fora do local que "refletem de maneira justa e proporcional o custo de substituição da habitação ausente no local".

Ainda faltam no plano dois aspectos importantes: a "taxa de reserva" e o "padrão de acessibilidade".

A taxa reservada é a porcentagem de unidades em um edifício que será acessível. As taxas comuns de reserva nas jurisdições canadenses variam de 5% a 20%, com taxas mais altas criando casas mais acessíveis. Edmonton usa uma taxa de 5% e criou apenas 26 novas unidades acessíveis entre 2015 e 2018. A taxa em Richmond, BC é de 10% ou 15% dependendo da área e essa cidade criou 900 novas unidades acessíveis desde 2007.

O relatório de 2016 para o conselho sugeriu que uma taxa de 10% poderia criar de 180 a 250 unidades acessíveis anualmente com base em habitações anuais iniciadas entre 1.800 e 2.500 unidades.

O padrão de acessibilidade pode ser determinado com base no aluguel de mercado ou renda média na área circundante.

“A maioria das jurisdições canadenses com programas de zoneamento inclusivo vincula a acessibilidade a uma porcentagem do aluguel de mercado, normalmente entre 80-90% do aluguel médio de mercado”, escreveu Proud.

"As jurisdições restantes vinculam a acessibilidade … a uma faixa definida de renda baixa a moderada."

O consultor sugeriu que o município poderia optar por basear a acessibilidade na renda familiar ou individual.

Também ainda deve ser resolvido o período de acessibilidade, como 15 anos, 99 anos ou perpetuidade, e como o município administrará a propriedade e a administração da habitação.